2024-06-01 08:06 来源:福建炎黄纵横 作者:袁宝明



鼓楼,城市高楼写华章

 

袁宝明

 

 

上午九点多,郑运炬从福州市鼓楼区鼓东街道办事处他的办公室走出来,准备去环球广场写字楼。这是大暑后的第二天,空气里充斥燥热,街面上热得跟烤箱一样。这样的天气,哪怕在街边树荫下静坐一会儿,都让人汗如泉涌。

虽然从鼓东街道办事处到环球广场骑单车不过几分钟的时间,但是到环球广场楼下停好车,郑运炬已然汗流浃背。

进入环球广场大厦,郑运炬直奔大楼物业管理处。进了门,物业处工程部蒋工程师和管理部陈经理看到郑运炬,立即起身跟他招呼,陈经理热情地烧水泡茶。

顾不上喝茶,郑运炬就向蒋工询问大楼水电设备运转情况。眼下正值酷暑,尤其是用电用水高峰,万一水电设备出现故障,在环球广场办公的一百三十多家企业就会受到严重影响。

蒋工自信地说,一切正常。从目前的设备运转情况,还远远没有达到我们的设计指数,虽然用电用水量大,但我们的设备处于轻松运转状态。

郑运炬说,还得勤检勤查,防患于未然。

蒋工说,我们一刻也没有放松警惕。

郑运炬是鼓东街道办事处的楼宇专管员,是楼宇管理连接政府部门的桥梁和纽带,主要负责日常工作协调和安全管理,当然,更是政府部门服务企业的具体落实。

因为历史的机缘,鼓楼区聚集着福建省及省会城市福州市的诸多首脑机关,形成了全省乃至全市政治、经济、文化的核心区域。这个区域人口稠密、交通便利,成为商业开发运营的风水宝地。从商业开发运营的角度来说,鼓楼区蕴涵着无限生机。

随着经济的快速发展,民营企业如雨后春笋般破土而出,加之一些政府部门的办公需求和写字楼与生俱来的聚集效应,写字楼成了企业扎根落地自我发展的首选。

位于鼓楼区五四路的环球广场,是福州市最早的写字楼之一。这栋大厦从1992年开始建设,层高34层,配备14部电梯、255个地下停车位,历经七年建设装修,到1999年投入使用。高耸的楼体、靓丽的外观,使之成为当时福州市区地标建筑之一。

自环球广场开始,周边逐渐矗立起国际广场、金龙大厦、新天地、东煌大厦、信和广场等诸多高端写字楼。在为城市增添一道壮观的风景的同时,更活跃了经济。也许你会问,这个群落究竟能产生多大的吸引力、影响力和经济能量?

郑运炬掰着指头如数家珍般地说,环球广场自建成以来共注册企业907家,现有各类机关企事业单位及分支机构130多家。环球广场以公司总部和大公司福州办事处为特色,如世界500强企业有百胜餐饮(福州)有限公司、诺基亚(中国)投资有限公司福州分公司、甲骨文(中国)软件系统有限公司福州分公司、兴业银行股份有限公司福州环球支行,集团公司有福建正荣集团、大华集团等,大型民营出口企业有福建德艺双馨商贸有限公司,航运物流公司有中国福州外轮代理有限公司等。这些年来,环球广场收获不少荣誉,落成后就名列“全国百幢名厦”,1999年被评为“福州十佳建筑景观”,2008年被评为税收创亿元楼宇。

鼓东街道办事处的辖区内有42座楼宇,其中税收超亿元的有六座。郑运炬负责对接联络的有九座,奔波游走于九座写字楼之间,协调处理各种需求和问题,是他主要的工作内容,有的处理不了,他就在最短时间内向上级反映。

进入21世纪以来,鼓楼区凭借得天独厚的地理区位优势,吸引着投资开发企业在这片寸土寸金的区域内兴建楼宇,广为招商。迄今,鼓楼区共有楼宇318座,其中已建成289座、在建29座,总商务面积755.53万平方米,存量面积26.6万平方米。鼓楼区的楼宇布局以五四路、五一北路、华林路、湖东路和古田路为骨架,沿城市主干道展开。2015年底,实现税收超千万楼宇158座,其中亿元楼宇21幢,被评为“全国楼宇经济十大潜力城区”。

鼓楼区的楼宇经济有哪些特点呢?

首先,鼓楼区的楼宇分布集中,对周边地区影响潜力较大。

鼓楼区楼宇分布结合交通干线,集中于五四路商务中心和东街口商贸中心,降低了企业间的交通成本和联系成本。五四路和东街口集中了区内等级最高的甲级楼,其区位、交通、基础设施、入驻企业质量等方面都具有发展楼宇经济的绝对优势。

其次,楼宇产业关联度高,集聚效应初具。鼓楼区商务楼入驻率达95%,现代服务业企业数量占楼宇企业总数的82%。五四路商务中心汇聚了诸多金融、商贸、信息科技、咨询、律师、传媒、广告等诸多服务业企业,并带动周边地区休闲、餐饮等社会服务业和生活服务业的发展,进而推动房地产业的发展。楼宇经济吸引了大量的商品流、贸易流、信息流、资金流和人才流,推动产业升级和档次提升。

第三,总部经济圈渐现,双核一带互补发展。五四路、东街口依托便利的交通、优越的基础环境、完善的现代化专业服务体系、高效的社会服务、丰富的人才和科技教育资金等优势,逐步形成总部经济圈雏形。五四路以商务为主中心发展,东街口以商贸为重点发展,五四路、五一路主干道现代服务业支撑,形成商务—商贸—现代服务业“互补”的双核一带发展格局。互补的总部经济圈充分发挥其极化效应和联动效应,创造更高的效益。

第四,福州大学房地产研究所所长、博士王阿忠教授认为:在鼓楼区,由于历史渊源,加上近些年来交通路网的不断改造完善,几乎每个地段都可以算得上黄金地段。从东西走向的华林路、古田路,到南北走向的五四路、五一北路、八一七路,抑或二环北至西路段沿线,高低错落的楼宇勾勒出非常漂亮的天际线,而这些楼宇形成的对外影响力和经济效益,是非常巨大且不可估量的。

鼓楼区能跻身全国楼宇经济十大潜力城区靠的是什么呢?

王阿忠博士认为,首先得益于历史丰厚的遗留,这个遗留是发达的商业、密集的政府机构、便利的交通路网和庞大的人流量等多种元素的组合;其次是城区功能的科学规划;还有政府的贴心服务,加上楼宇开发企业产品定位准确和成功的招商,多方齐心协力,造就鼓楼区楼宇经济的大好局面和巨大潜力。

环球广场物业管理处蒋工程师说:“鼓楼区政府对楼宇非常重视,这是我深有感触的事情。”前两年,鼓楼区区长亲自带队到环球广场调研,环球广场建成投入运营毕竟快二十年了,局部需要提升改造。区长一班人深入调研后,确认环球广场有六项需要提升改造,于是召集区和街道办事处协调,事情很快都解决了。比如说,此前环球广场是单回路电,我们早就想改为双回路电,引入备用电,可是跟相关部门扯了很久,事情都未能解决。区长一来,很快就促其改造完毕。还有大楼一侧的河道水泥路面拓宽及护栏修筑,因为牵涉其他单位,这项工作一直没法落实,影响了大楼管理和人员正常出行及安全。区长调研后,事情也很快解决了。环球广场的提升改造,鼓楼区政府支持资金97万元,这个力度是非常之大的。平时街道办的楼管员很密切地跟我们沟通交流,有问题都能协调处理好,本来是我们物业管理分内的事情,但政府派专人协助我们,事情就顺畅多了。

2013年,鼓楼区政府、福建省标准化研究院共同制定并发布了国内首个《楼宇经济公共服务规范》地方标准,围绕公共服务的主题,就楼宇经济的机构设置、服务人员、服务对象、服务要求、服务评价与改进等方面进行了全面规范,将“企业找服务”变成“政府送服务”,为楼宇业主、入驻企业提供更加规范、优质、高效的服务,全面提升了楼宇经济发展环境。

有了政府的服务保障,楼宇物业管理单位也平添了管好服务好各自楼宇的信心。

曾经租赁环球广场办公的福建省商业厅某处阮科长说:大厦的物业管理非常贴心,经常主动登门跟我们沟通,询问我们对物业服务有什么要求,哪些地方做得不好的给予指正批评,是非常称职的“保姆”。

在环球广场13楼办公的某企业负责人则讲述了这样一件事:有一天晚上,他们楼层卫生间的水管爆裂,由于是在公司内部,夜间巡视的保安人员没能发现,以致溢出来的水淹了相邻的三家企业。物业管理公司针对这一情况立即出动,对现场损失进行评估,并跟租赁单位沟通协调,主动赔偿地毯损失,诚挚地给受损单位发致歉信,这让我们很感动。

与环球广场一街之隔的信和广场,是五四路甲级写字楼暨商场,由香港信和集团斥巨资打造。由于项目雄踞福州核心商圈,周边星级酒店、写字楼林立,加上自身现代化的设计和先进的智能化运营硬件,信和广场的招商很顺利很成功,国内外不少知名企业及金融机构纷纷驻扎于此。信和广场为全租赁国际商厦,包括23层写字楼,四层裙楼商场,地下三层大型停车场。各层办公室的设计遵循国际化的办公理念和甲级写字楼的设计标准,汇聚众多世界百强及国内百强企业。因为出色的管理和服务,信和广场的物业管理赢得众口皆碑的好评,荣获“2013年度全国物业管理示范大厦”称号,这也是福州首个获得政府补贴奖励的智能化大厦。

负责信和广场的楼宇专管员郑焰说,信和广场的物业管理是一家现代化的物管企业,秉承香港信和管业优势,拥有丰富的管理经验,企业通过香港品质保证局ISO9001:2008质量管理体系认证,可以说为顾客提供最全面及贴心的一站式优质物业服务。

写字楼的开发建设以及管理,多是一些知名实力企业所为,比如信和广场,由香港信和集团投资;东煌大厦,则由东煌集团投资;三盛国际中心,是地产界久负盛名的三盛集团的项目——这些企业都有着丰富的市场运营经验,有着写字楼办公的经历,故而,从设计到运营管理,都能做到细致入微的服务。

除了投入运营的近三百座楼宇,二十多座尚在建设中的楼宇在产品规划设计上有不少亮点值得期待。

三盛国际中心位于福州市鼓楼区五四路与化民营路交叉口,这个位置既受五四路CBD往南一线影响,承接古田路金融商务中心,又衔接东街口商贸圈,地理区位优势十足。三盛国际中心建筑高度154.5米。建筑形态为双塔楼(西塔29层,东塔40层)办公楼,其中1—3层为商业裙楼,面积为7400平方米。

优越的地理位置和实力企业开发运营,为三盛国际中心的招商工作起到推波助澜的作用。三盛国际中心的销售势头迅猛,据不完全统计,截止2016年7月,一些大型企业成为该中心业主:中建海峡买下第25、26层,福建华成税务师事务所买下第9层,某房地产公司买下第11层,某船务公司买下第8层半层,一些散户买下第7、8层和第17层的部分面积,中国人寿福建分公司买下大厦第12、13、18、19、20层,面积约7000平方米……

海西商务大厦位于福州市五四路与湖东路交叉口东南侧,该大厦建设项目系省、市重点项目。作为一座五四路外贸中心酒店旁的四十多层的纯商务写字楼,项目已列入福建商贸行业招商合作项目库,建成后将成为一座国际化5A级智能型高端商务大楼。海西商务大厦地面39层、楼高168米高,地下四层,总建筑面积为109057.3平方米,其中地上建筑面积为9118平方米,地下建筑面积为17875.3平方米,建筑密度35%以下,绿地率25%以上(含25%),可设立365个停车位,可大大缓解了五四路“停车难”的问题,也将有效缓解五四北周边的纯商务写字楼稀少的问题。

作为福州五四路在建第一高楼,海西商务大厦将成为福州五四路标志性建筑,中国(福建)对外贸易中心集团有限责任公司将发挥总部经济聚集效应,吸引国内外大型企业集团入驻,展示省会中心城市形象,为推动海西经济建设做贡献。

林林总总三百多座楼宇,在鼓楼区35.7平方公里的区域内集结成巨大的财富增长能量,它们伟岸峻拔的躯体,现代智能化的管理,蕴涵的无限生机和蓬勃力量,必将为鼓楼区乃至福州市社会发展经济建设做出更加耀人的贡献。

本文原载于《走进鼓楼》;图片来源于“鼓楼新闻网”,如有侵权请联系删除)